Exercer au sein d'un immeuble en copropriété : quelles sont mes obligations ?
Un professionnel de santé qui s’installe dans un immeuble doit être assuré de pouvoir exercer sa profession, sans opposition de copropriétaires de l’immeuble, pouvant être gênés par les allées et venues de patients, et s’appuyant sur une interprétation restrictive de la destination de leur immeuble. Il faut donc vérifier, préalablement, le règlement de copropriété et examiner les informations contenues dans l’état descriptif des lots de cette copropriété. En effet, l’exercice d’une activité contraire à la destination de l’immeuble pourrait être interdit. La destination de l’immeuble (destination exclusivement privée, destination mixte, destination commerciale ou professionnelle) est, en principe, précisée par le règlement de copropriété. Si ce règlement est muet sur la question, il appartiendra aux tribunaux de trancher pour savoir si l’activité que vous projetez de créer sera autorisée, ou non. Si le règlement de copropriété s’impose, il peut aussi énumérer, et donc limiter, certaines professions libérales dans l’immeuble. Si votre profession n’est pas précisée, elle doit pouvoir être autorisée si elle ne génère pas plus de troubles que les autres professions déjà présentes dans l’immeuble.
Attention aux clauses d’habitation exclusivement bourgeoise ! En revanche, les clauses interdisant, dans un immeuble, toute autre occupation que bourgeoise restent licites et toute modification de cette destination exclusive doit être approuvée à l’unanimité des copropriétaires. Ces clauses d’habitation exclusivement bourgeoise interdisent l’exercice d’une profession libérale et notamment médicale. Si l’immeuble est à usage d’habitation bourgeoise...
sans autre véritable restriction, certaines activités professionnelles peuvent être autorisées, en référence à des précédents dans l’immeuble ou à la présence d’autres professionnels déjà installés. Mais comme l’a rappelé un arrêt de la Cour de Cassation du 21 février 1995, lorsqu’un règlement de copropriété précise l’exercice de professions libérales dans un immeuble à destination d’habitation bourgeoise, cette destination implique la réception en nombre limité de visiteurs usant bourgeoisement des parties communes empruntées. La profession concernée par cette installation ne devra donc pas provoquer de nuisances supérieures à celles susceptibles d’être générées par les activités professionnelles déjà exercées.
En conclusion, pour un médecin, il semble préférable de faire apparaître sa profession dans les activités autorisées par le règlement de copropriété. Si sa profession est interdite ou si les clauses du règlement sont imprécises, en sa qualité de copropriétaire ou de locataire (en accord avec son bailleur), il devra demander à l’assemblée des copropriétaires l’autorisation expresse d’exercer.
